Qu'est-ce qu'un Organisme de Foncier Solidaire ?

L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) constitue la pierre angulaire du système de Bail Réel Solidaire. Inspiré des Community Land Trusts anglo-saxons, ce modèle innovant a été introduit en France en 2014 pour répondre à un enjeu majeur : permettre l'accession à la propriété dans les zones tendues où les prix immobiliers sont devenus prohibitifs.

Définition et cadre juridique

Un OFS est une structure à but non lucratif, agréée par le préfet de région, dont la mission principale est d'acquérir et de gérer des terrains en vue de réaliser des logements accessibles aux ménages modestes, que ce soit en location ou en accession à la propriété.

Son fonctionnement est encadré par :

• Les articles L.329-1 et suivants du Code de l'urbanisme
• Les décrets d'application n°2016-1215 et n°2017-1037
• Le contrôle régulier de l'État via l'Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (ANCOLS)

Quelles structures peuvent devenir OFS ?

Plusieurs types d'organismes peuvent prétendre à l'agrément OFS :

• Structures publiques :
  • Établissements Publics Fonciers Locaux (EPFL)
  • Groupements d'Intérêt Public (GIP)
  • Certaines collectivités territoriales
• Structures associatives :
  • Associations loi 1901
  • Fondations reconnues d'utilité publique
• Organismes à lucrativité limitée (depuis la loi ELAN de 2018) :
  • Organismes HLM constructeurs
  • Sociétés d'Économie Mixte (SEM) de construction
  • Entreprises sociales pour l'habitat

La diversité des acteurs pouvant obtenir l'agrément OFS permet une adaptation aux spécificités de chaque territoire et une multiplication des initiatives.

Les missions principales d'un OFS

L'Organisme de Foncier Solidaire remplit plusieurs fonctions essentielles :

1. Acquisition et portage foncier : L'OFS se porte acquéreur de terrains dans des zones stratégiques et en conserve la propriété sur le très long terme
2. Mise à disposition du foncier : Via le Bail Réel Solidaire, l'OFS permet à des ménages modestes d'accéder à la propriété du bâti sans acheter le terrain
3. Encadrement des reventes : L'OFS régule les conditions de revente pour maintenir durablement le caractère abordable des logements
4. Accompagnement des acquéreurs : Suivi social, sécurisation du parcours résidentiel, accompagnement en cas de difficultés
5. Gestion de la copropriété : Participation à la vie collective de l'immeuble et possibilité d'intervention en cas de dysfonctionnements

Le financement des OFS

Pour acquérir du foncier et mener à bien leurs missions, les OFS bénéficient de conditions de financement avantageuses :

• Prêts Gaïa de la Banque des Territoires sur des durées très longues (60-80 ans)
• Subventions des collectivités territoriales
• Décotes possibles sur les terrains publics
• TVA réduite à 5,5% sur les opérations de construction
• Redevances versées par les ménages bénéficiaires (généralement entre 0,15€ et 3€/m²/mois)

Ces ressources combinées permettent de proposer des logements dont le prix est significativement inférieur aux prix du marché.

La collaboration entre acteurs autour de l'OFS

La réussite du dispositif BRS repose sur une coopération efficace entre différents intervenants :

Les collectivités territoriales

• Soutien politique au projet
• Garantie des emprunts de l'OFS
• Identification d'opportunités foncières
• Possibilité d'exonération de taxe foncière

Les opérateurs immobiliers

• Coopératives HLM
• Promoteurs sociaux ou privés
• Bailleurs sociaux
• Aménageurs publics ou privés

Les établissements financiers

• Banque des Territoires (CDC)
• Banques commerciales proposant des prêts adaptés
• Organismes de cautionnement

Les acquéreurs

• Ménages sous plafonds de ressources
• Engagement à occuper le logement comme résidence principale
• Participation à la vie de la copropriété
• Paiement d'une redevance mensuelle à l'OFS

Les étapes de création d'un programme en BRS

1. Constitution de l'OFS et obtention de l'agrément préfectoral
2. Acquisition du foncier par l'OFS (terrain nu ou immeuble existant)
3. Signature d'un BRS opérateur avec un constructeur/promoteur
4. Construction ou réhabilitation des logements
5. Commercialisation auprès de ménages éligibles
6. Signature des BRS utilisateurs avec les acquéreurs finaux
7. Suivi et gestion sur le long terme des baux et des reventes

Cette organisation séquentielle garantit la pérennité sociale du dispositif et sa viabilité économique à long terme.

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