Comprendre le Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) représente une innovation majeure dans le paysage immobilier français. Créé en 2016 dans le cadre de la loi ALUR, ce dispositif révolutionnaire permet aux ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété, notamment dans les zones où les prix immobiliers sont particulièrement élevés.

Principe fondamental du BRS

L'originalité du BRS repose sur un mécanisme simple mais efficace : la dissociation du foncier et du bâti. En pratique :

• L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) achète et reste propriétaire du terrain
• L'acquéreur devient propriétaire du logement uniquement
• Le ménage verse une redevance mensuelle modique à l'OFS pour l'occupation du terrain

Cette séparation permet une réduction significative du prix d'acquisition, pouvant atteindre 15 à 40% selon les localisations, rendant ainsi accessible la propriété à des foyers qui en seraient normalement exclus.

Comment fonctionne le BRS en pratique ?

Les conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif BRS, plusieurs critères doivent être remplis :

1. Respect des plafonds de ressources : Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds définis par le Prêt Social Location-Accession (PSLA), qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer
2. Occupation à titre de résidence principale : Le logement doit être habité au moins 6 mois par an
3. Paiement d'une redevance mensuelle : En contrepartie du droit d'occupation du terrain propriété de l'OFS

Zonage et plafonds de ressources 2025

Le territoire français est divisé en zones qui déterminent les plafonds de ressources applicables :

Revenus fiscaux de référence N-2

Les avantages multiples du BRS

Le Bail Réel Solidaire offre de nombreux atouts aux acquéreurs :

• Prix d'achat réduit : Économie substantielle grâce à l'absence d'achat du terrain
• Sécurisation du parcours : Encadrement de l'accession par un organisme dédié
• Avantages fiscaux : TVA réduite à 5,5% pour les logements neufs et possibilité d'exonération partielle ou totale de taxe foncière selon les communes
• Liberté d'aménagement : Droit d'effectuer des travaux de rénovation ou transformation
• Protection contre la spéculation : Encadrement des prix de revente pour maintenir l'accessibilité du parc

La revente d'un bien en BRS

La revente d'un logement acquis en BRS est parfaitement possible, mais encadrée :

• Le nouvel acquéreur doit respecter les mêmes conditions de ressources
• Le prix de vente est encadré selon des formules définies dans le bail initial
• Le "compteur" du bail est remis à zéro pour le nouvel acquéreur
• La plus-value est limitée pour éviter toute dérive spéculative

Cette régulation garantit le maintien dans la durée d'un parc de logements abordables, conformément à la mission sociale du dispositif.

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