TVA à taux réduit

Les opérations immobilières réalisées dans le cadre d'un BRS profitent d'une TVA au taux réduit de 5,5% (contre 20% pour l'immobilier classique), applicable :

• À l'acquisition du terrain par l'OFS
• À la construction des logements neufs
• À la rénovation d'immeubles de plus de deux ans
• À la cession des droits réels immobiliers aux ménages

Cette disposition, précisée par l'article 278 sexies du Code général des impôts, représente une économie substantielle pour l'ensemble des acteurs de la chaîne, et in fine pour l'acquéreur final.

Exonération de taxe foncière

Les collectivités locales peuvent voter une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements en BRS. Cette exonération peut être :

• Partielle (30% minimum réglementaire)
• Totale (100% dans certaines communes)
• Temporaire ou permanente selon les délibérations locales

Cette disposition permet de réduire significativement les charges récurrentes des propriétaires en BRS, améliorant leur solvabilité sur le long terme.

Les prêts bancaires adaptés

Plusieurs solutions de financement sont accessibles aux acquéreurs en BRS :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Sous conditions de ressources, jusqu'à 40% du montant de l'acquisition en zones tendues
• Prêts conventionnés : Prêts d'Accession Sociale (PAS) avec garantie FGAS
• Prêts Action Logement : Pour les salariés des entreprises cotisantes, jusqu'à 40 000€ à taux préférentiel
• Prêts bancaires classiques : La plupart des établissements financiers acceptent désormais de financer les acquisitions en BRS

Les organismes prêteurs intègrent généralement la redevance mensuelle dans le calcul du taux d'endettement, au même titre que les charges de copropriété.

Le modèle économique de la redevance

La redevance versée par les ménages aux OFS couvre principalement :

• L'amortissement du coût d'acquisition du terrain
• Les frais financiers liés aux emprunts contractés par l'OFS
• Les frais de gestion administrative des baux
• La constitution de provisions pour gros travaux ou rachats éventuels

Son montant est généralement indexé sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), garantissant une évolution maîtrisée et prévisible pour les ménages.

La fixation du prix de revente

Le prix de cession est encadré selon une formule généralement définie dans le bail initial :

Prix de revente maximal = Prix d'acquisition initial + (Prix d'acquisition × Indice d'inflation × Coefficient de vétusté) + Coût des améliorations éventuelles

Ce mécanisme permet :

• De garantir au vendeur une valorisation raisonnable de son bien
• D'éviter toute dérive spéculative
• De maintenir l'accessibilité financière pour le futur acquéreur

Le rôle de l'OFS dans la transaction

L'OFS intervient à plusieurs niveaux dans le processus de revente :

• Droit de préemption sur le bien
• Agrément de l'acquéreur (vérification des conditions de ressources)
• Validation du prix de cession
• Reconduction du bail au profit du nouvel acquéreur

Cette supervision assure la pérennité du dispositif et la préservation de sa vocation sociale sur plusieurs générations d'occupants.