Quelle formule choisir entre le Bail Réel Solidaire et le Prêt Locatif Intermédiaire ?
L'accès au logement représente un défi croissant dans les zones tendues. Entre le Bail Réel Solidaire (BRS) qui favorise l'accession à la propriété et le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) orienté vers la location, les options se diversifient. Examinons leurs caractéristiques pour identifier la solution la plus adaptée à chaque situation.
Le Prêt Locatif Intermédiaire : combler le fossé entre social et privé
Le PLI représente une alternative précieuse pour les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social mais restent insuffisants pour le marché libre:
- Objectif principal: Favoriser l'investissement locatif intermédiaire
- Public cible: Ménages aux revenus moyens
- Utilisations possibles:
- Acquisition de logements neufs
- Construction de bâtiments résidentiels
- Réhabilitation de locaux en logements
- Rénovation de logements vacants (si travaux ≥ 15% du prix d'achat)
Le PLI s'adresse principalement aux bailleurs privés souhaitant développer une offre locative à prix maîtrisé, répondant ainsi à un besoin crucial dans les zones urbaines tendues.
Mécanisme du PLI : un financement encadré pour une offre maîtrisée
Le fonctionnement du PLI repose sur plusieurs principes:
- Engagement locatif de 9 à 30 ans
- Possibilité d'étendre la durée jusqu'à 50 ans pour la charge foncière
- Zonage géographique influençant les conditions du prêt
- Absence de besoin d'autorisation administrative spécifique
Important: les logements financés en PLI ne peuvent être utilisés comme résidences secondaires, locaux professionnels ou locations meublées/saisonnières.
Le BRS: acquisition accessible pour les ménages modestes
Contrairement au PLI, le Bail Réel Solidaire se concentre sur l'accès à la propriété:
- Principe fondamental: Dissociation entre propriété du terrain (OFS) et du logement (ménage)
- Avantage économique: Prix d'achat significativement réduit
- Mécanisme: Versement d'une redevance mensuelle pour la location du terrain
- Durée: Bail de longue durée (jusqu'à 99 ans) rechargeable à chaque mutation
Cette formule permet de contourner l'obstacle majeur de l'accès à la propriété: le coût du foncier, particulièrement prohibitif dans les métropoles.
Éligibilité: des critères adaptés à différents profils
Les critères d'éligibilité varient sensiblement entre ces deux dispositifs:
- Pour le PLI:
- Revenus supérieurs aux plafonds BRS mais insuffisants pour le marché libre
- Localisation privilégiée en zone tendue
- Utilisation comme résidence principale obligatoire
- Pour le BRS:
- Revenus inférieurs aux plafonds PSLA
- Occupation du logement comme résidence principale (minimum 6 mois/an)
- Engagement sur la durée
Avantages comparés pour les investisseurs et les particuliers
Le choix entre PLI et BRS dépendra largement du statut et des objectifs:
- Avantages du PLI pour les investisseurs:
- Taux d'intérêt attractifs
- Financement potentiel à 100%
- Acquisition ou construction de logements neufs
- Rénovation de logements vacants
- Avantages du BRS pour les accédants:
- Prix d'acquisition réduit (dissociation foncier/bâti)
- TVA à 5,5% sur les logements neufs
- Possibilité de cumuler avec un PTZ
- Sécurisation de la valeur du bien sur le long terme
Impact social des deux dispositifs
Les deux mécanismes contribuent à la mixité sociale et au respect de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui impose un minimum de 20% de logements sociaux dans certaines communes.
Le PLI permet de développer une offre locative accessible, tandis que le BRS ouvre l'accès à la propriété à des ménages qui en seraient autrement exclus.
