13. BRS vs PLAI - Deux approches complémentaires du logement social

Comment choisir entre le Bail Réel Solidaire et le Prêt Locatif Aidé d'Intégration ?

Le paysage des solutions d'habitat social s'est considérablement enrichi ces dernières années. Parmi les dispositifs disponibles, le Bail Réel Solidaire (BRS) et le Prêt Locatif Aidé d'Intégration (PLAI) occupent des places stratégiques. Décryptage de leurs spécificités pour mieux comprendre leurs complémentarités.

Le PLAI : un outil essentiel pour le logement très social

Le Prêt Locatif Aidé d'Intégration (PLAI) représente une solution pour les ménages en situation de grande précarité. Ses caractéristiques principales sont:

• Vocation: Financement de logements locatifs sociaux
• Bénéficiaires primaires: Organismes HLM, SEM, collectivités locales
• Source: Prêt accordé par l'État via la Caisse des Dépôts
• Utilisations possibles:
  • Acquisition de terrains pour construction locative
  • Rénovation de logements existants
  • Transformation de locaux en logements
  • Création de résidences sociales

Le PLAI permet de produire des logements à loyers très modérés destinés aux ménages aux ressources les plus faibles, créant ainsi un filet de sécurité essentiel.

Fonctionnement du PLAI: un mécanisme encadré

Le processus de mise en œuvre d'un PLAI comprend plusieurs étapes clés:

• Financement de l'acquisition/construction par l'État
• Signature d'une convention APL pour une durée minimale de 9 ans
• Options de remboursement flexibles (préfinancement ou versement étalé)

En contrepartie des aides reçues, le bailleur s'engage à respecter des plafonds de loyers stricts et à sélectionner des locataires sous conditions de ressources très précises.

Le BRS: une voie vers la propriété pour les revenus modestes

À la différence du PLAI qui se concentre sur le locatif social, le Bail Réel Solidaire ouvre la voie à l'accession sociale à la propriété:

• Objectif: Permettre l'acquisition d'un logement à prix abordable
• Mécanisme: Dissociation du foncier (conservé par l'OFS) et du bâti (acquis par le ménage)
• Avantage financier: Économie significative sur le prix d'achat
• Engagement: Occupation comme résidence principale

Cette formule innovante rend possible l'accès à la propriété pour des ménages qui en seraient autrement exclus, tout en maintenant les logements dans le parc social sur le long terme.

Tableaux comparatifs des plafonds de ressources

Pour le PLAI (au 1er janvier 2022):

• 1 personne: 13 378€
• 2 personnes: 21 805€
• 3 personnes: 28 582€
• 4 personnes: 31 287€
• 5 personnes: 37 218€
• 6 personnes: 41 884€
• Par personne supplémentaire: +4 666€

Les plafonds BRS s'alignent généralement sur ceux du PSLA et sont supérieurs à ceux du PLAI, élargissant ainsi le spectre des bénéficiaires potentiels.

Complémentarité des dispositifs dans la politique du logement

Le PLAI et le BRS ne sont pas concurrents mais complémentaires dans la chaîne du logement social:

• Le PLAI répond aux besoins des ménages les plus fragiles via le locatif social
• Le BRS permet aux ménages modestes mais solvables d'accéder à la propriété
• Ensemble, ils créent un parcours résidentiel complet

Les deux dispositifs bénéficient d'avantages fiscaux similaires:

• TVA réduite à 5,5%
• Exonération/abattement de taxe foncière
• Encadrement des prix/loyers

Quel dispositif pour votre projet?

Le choix entre PLAI et BRS dépendra essentiellement:

• De votre statut (organisme ou particulier)
• De vos objectifs (location sociale ou accession à la propriété)
• Des ressources des ménages ciblés
• De votre territoire d'implantation