12. BRS versus BRI - Deux dispositifs innovants pour l'accès au logement

Quelles différences entre le Bail Réel Solidaire et le Bail Réel Immobilier ?

Les solutions d'accession alternative à la propriété se multiplient pour répondre aux défis du marché immobilier. Parmi elles, le Bail Réel Solidaire (BRS) et le Bail Réel Immobilier (BRI) offrent des approches complémentaires. Analysons leurs spécificités et leurs différences fondamentales.

Le Bail Réel Solidaire : acquisition abordable pour les ménages modestes

Le Bail Réel Solidaire, introduit par la loi ALUR puis précisé en 2016, permet l'accès à la propriété de logements neufs ou existants à des prix maîtrisés. Sa particularité repose sur:

• Principe fondamental: Dissociation du foncier et du bâti
• Durée: Entre 18 et 99 ans, rechargeable à chaque mutation
• Cible: Ménages sous plafonds de ressources PSLA
• Vocation: Résidence principale uniquement
• Obligation: Versement d'une redevance foncière mensuelle

Le BRS crée un cercle vertueux où le ménage acquiert le logement à prix réduit, tandis que l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, garantissant ainsi la pérennité de l'accessibilité du logement.

Le Bail Réel Immobilier : solution pour les revenus intermédiaires

Le Bail Réel Immobilier s'adresse à une cible légèrement différente:

• Objectif: Favoriser l'offre de logements à prix intermédiaire
• Cible: Ménages aux revenus intermédiaires
• Mécanisme: Attribution de droits réels sur un terrain pour une période définie
• Engagement: Construction ou réhabilitation de logements intermédiaires
• Avantage: Prix d'achat environ 30% inférieur au marché libre

Le BRI offre une solution locative ou d'acquisition pour des ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le marché libre, comblant ainsi une lacune importante.

Droits et obligations: des différences significatives

Si ces deux dispositifs visent l'accès au logement abordable, leurs modalités diffèrent:

Pour le BRS:

• Occupation obligatoire comme résidence principale
• Versement d'une redevance foncière
• Acquisition d'un bien existant ou neuf
• Revenus inférieurs aux plafonds PSLA

Pour le BRI:

• Obligation de construire ou réhabiliter des bâtiments existants
• Choix entre location et acquisition
• Respect des plafonds de ressources fixés
• Localisation en zone tendue privilégiée
• Utilisation comme résidence principale obligatoire

Fonctionnement pratique des deux dispositifs

Le BRS associe un organisme foncier solidaire et un acquéreur, pour des biens neufs ou anciens réhabilités. L'OFS devient propriétaire du terrain, l'acquéreur du logement.

Le BRI, quant à lui, exige du bénéficiaire qu'il s'engage à construire ou réhabiliter, tout en conservant des droits similaires à ceux d'un propriétaire: cession du bail, hypothèque, etc.

Quelle solution correspond à votre situation?

Le choix entre BRS et BRI dépendra principalement:

• De vos revenus
• De votre projet (acquisition pure ou projet de construction/réhabilitation)
• De la zone géographique concernée
• De votre capacité d'investissement initiale