Le Bail Réel Solidaire (BRS) peut-il faciliter l'obtention des autorisations d'urbanisme? Examinons les interactions entre ce dispositif d'accession sociale et les procédures administratives de construction.
Le BRS dans le cadre réglementaire d'urbanisme
Depuis le 1er janvier 2019, les logements en BRS sont comptabilisés comme des logements sociaux au titre de la loi SRU. Cette reconnaissance impacte positivement :
- L'intégration dans les quotas obligatoires de logements sociaux
- La conformité avec les objectifs des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU)
- L'adéquation avec les Programmes Locaux de l'Habitat (PLH)
Démarches d'obtention du permis de construire en BRS
La procédure d'obtention reste identique à celle d'un projet classique :
- Constitution du dossier standard comprenant :
- Formulaire CERFA de demande
- Plan de situation et plan de masse
- Coupes et façades du projet
- Notice descriptive détaillée
- Documents graphiques d'insertion
- Photographies du terrain
- Dépôt auprès de la collectivité compétente
- Délai d'instruction de 2 mois (3 mois pour les projets complexes)
Avantages spécifiques liés au caractère social du BRS
Les projets en BRS bénéficient souvent d'une perception favorable :
- Cohérence avec les politiques locales de mixité sociale
- Contribution au développement d'une offre de logements abordables
- Réponse aux obligations SRU des communes déficitaires
Certaines collectivités peuvent même prévoir dans leur PLU :
- Des secteurs de mixité sociale favorables aux opérations BRS
- Des bonus de constructibilité pour les programmes à vocation sociale
- Des emplacements réservés pour le logement social incluant le BRS
Considérations particulières pour les projets BRS
Dans l'instruction des permis, plusieurs spécificités méritent attention :
- L'intégration de la dimension OFS dès la conception
- La prévision des servitudes et divisions foncières adéquates
- La clarification du statut fiscal des constructions (TVA réduite à 5,5%)
- La conformité avec les normes de construction sociale
Régularisations et cas particuliers
Pour les constructions existantes intégrées a posteriori dans un dispositif BRS :
- Possibilité de régularisation via un permis modificatif
- Adaptation aux contraintes spécifiques liées au changement de statut
- Vérification de la conformité aux normes applicables
Le BRS ne constitue pas en soi un facilitateur direct d'obtention de permis, mais son intégration dans les politiques locales d'habitat peut créer un contexte favorable à l'approbation des projets qui s'inscrivent dans cette démarche d'accession sociale à la propriété.
