Transmettre votre bien BRS : héritage, donation et règles de succession
Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet de constituer un patrimoine immobilier transmissible, mais selon des modalités spécifiques qu'il convient de bien comprendre.
Transmission au conjoint survivant
En cas de décès, si le conjoint survivant (marié ou pacsé) occupe le logement :
- Il conserve automatiquement l'usage du logement
- Aucune condition de ressources n'est exigée
- La durée du bail se poursuit normalement
- Le conjoint devient seul titulaire des droits réels
Cette protection s'applique quel que soit le régime matrimonial choisi.
Transmission aux héritiers
Pour les autres héritiers (enfants, parents, etc.), des conditions s'appliquent :
- Critères d'éligibilité : Les héritiers doivent respecter les plafonds de ressources BRS
- Résidence principale : Le logement doit devenir leur résidence principale
- Agrément de l'OFS : L'Organisme de Foncier Solidaire doit approuver la transmission
Si ces conditions sont réunies, un nouveau BRS "rechargé" est conclu avec les héritiers, pouvant aller jusqu'à 99 ans.
Procédure de donation
Pour une donation de votre vivant, la démarche comprend :
- Établir une offre de donation mentionnant :
- Le caractère temporaire du droit réel
- La date d'extinction du bail
- Les modalités de calcul de la valeur du bien
- Les conditions d'agrément par l'OFS
- Maintenir l'offre pendant 30 jours minimum
- Informer l'OFS et soumettre les justificatifs d'éligibilité du donataire
- Attendre l'agrément de l'OFS (délai de réponse : 2 mois)
Cas particulier de la donation à plusieurs enfants
Si vous souhaitez transmettre à plusieurs enfants :
- Chacun doit répondre individuellement aux critères d'éligibilité
- Leurs revenus cumulés sont pris en compte pour l'évaluation
- Tous doivent occuper le logement comme résidence principale
Cette configuration peut compliquer la transmission et mérite une étude approfondie avec un notaire.
Le droit de préemption de l'OFS
L'Organisme de Foncier Solidaire dispose d'un droit de préemption sur toute transmission. Même si vos héritiers remplissent les conditions, l'OFS peut préférer racheter le bien pour le réattribuer.
Dans ce cas, vos héritiers seront indemnisés selon les modalités prévues dans votre contrat BRS.
Conseils d'anticipation
- Informez vos héritiers des spécificités du BRS
- Consultez un notaire spécialisé pour optimiser la transmission
- Vérifiez régulièrement l'éligibilité de vos héritiers potentiels
- Envisagez des clauses testamentaires adaptées
