13. Décès du propriétaire BRS : droits des héritiers

Succession BRS : droits et obligations des héritiers

Le décès du propriétaire d'un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) soulève des questions spécifiques concernant la transmission du bien. Voici ce que les héritiers doivent savoir.

Protection automatique du conjoint survivant

Si le conjoint survivant (marié ou pacsé) occupait le logement avec le défunt :

• Il reste automatiquement dans les lieux
• Aucune condition de ressources n'est exigée
• Le bail se poursuit pour la durée restante
• Les droits réels sont transférés intégralement

Cette protection s'applique quel que soit le régime matrimonial ou la convention de PACS.

Conditions de transmission aux autres héritiers

Pour les autres héritiers (enfants, parents, etc.), la transmission est possible sous conditions :

• Respect des plafonds de ressources : Les héritiers doivent satisfaire aux critères d'éligibilité du BRS
• Occupation personnelle : Le logement doit devenir leur résidence principale
• Agrément de l'OFS : L'Organisme de Foncier Solidaire doit approuver les héritiers

Si ces conditions sont remplies, un nouveau bail "rechargé" est conclu, pouvant aller jusqu'à 99 ans.

Procédure de succession

La transmission d'un bien BRS suit ces étapes :

1. Information de l'OFS du décès (par le notaire ou les héritiers)
2. Dépôt des dossiers d'éligibilité des héritiers souhaitant conserver le bien
3. Examen par l'OFS (délai habituel : 2 mois)
4. En cas d'agrément : signature d'un nouveau BRS
5. En cas de refus : obligation de vendre à un tiers éligible ou à l'OFS

Délai pour régulariser la situation

Les héritiers disposent généralement d'un délai de 12 mois pour :

• Obtenir l'agrément de l'OFS
• Ou vendre le bien à un tiers éligible

Passé ce délai, l'OFS peut racheter le bien selon les modalités prévues au bail.

Indemnisation en cas d'inéligibilité

Si aucun héritier n'est éligible ou ne souhaite occuper le logement :

• L'OFS rachète les droits réels
• L'indemnité est calculée selon la formule prévue au bail
• Le montant est intégré à la succession et partagé entre héritiers

Fiscalité successorale spécifique

Les droits de succession sont calculés uniquement sur la valeur des droits réels (et non sur la valeur du terrain). Les abattements habituels s'appliquent normalement.

Notre conseil

Anticipez les questions de succession en informant vos héritiers des spécificités du BRS. Si vous craignez que vos héritiers ne puissent pas satisfaire aux conditions d'éligibilité, envisagez des solutions alternatives comme l'assurance-vie.