14. Acteurs du BRS : rôles de l'OFS, des collectivités et des banques

Les acteurs clés du BRS : qui fait quoi dans l'écosystème du Bail Réel Solidaire

Le dispositif du Bail Réel Solidaire (BRS) mobilise plusieurs intervenants aux rôles complémentaires. Comprendre leur fonction vous aidera à mieux naviguer dans votre parcours d'accession.

L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) : pierre angulaire du dispositif

L'OFS est une structure à but non lucratif agréée par l'État dont les missions principales sont :

• Acquérir et gérer des terrains sur le long terme
• Conclure des baux réels solidaires avec les opérateurs ou ménages
• Agréer les acquéreurs selon leurs ressources
• Percevoir et gérer les redevances foncières
• Contrôler le respect des clauses anti-spéculatives
• Accompagner les ménages tout au long du bail

Les OFS peuvent prendre différentes formes juridiques : associations, fondations, coopératives, GIP, ou EPL.

Les opérateurs immobiliers

Plusieurs types d'opérateurs interviennent dans la chaîne de production :

• Coopératives HLM : principaux producteurs de logements en BRS
• Promoteurs sociaux : développent des programmes mixtes incluant du BRS
• Bailleurs sociaux : peuvent transformer leur patrimoine en BRS
• Promoteurs privés : s'associent parfois à des OFS pour des opérations mixtes

L'opérateur construit les logements puis cède les droits réels aux ménages acquéreurs.

Les collectivités territoriales

Leur implication est déterminante à plusieurs niveaux :

• Participation à la gouvernance des OFS
• Apport de foncier à prix maîtrisé
• Subventions pour équilibrer les opérations
• Abattements fiscaux (notamment sur la taxe foncière)
• Adaptation des PLU pour favoriser le BRS

Certaines métropoles ont créé leur propre OFS pour déployer massivement ce dispositif.

Les établissements bancaires

Les banques partenaires jouent un rôle crucial dans le financement :

• Octroi de prêts immobiliers adaptés au BRS
• Distribution des prêts aidés (PTZ, PAS)
• Évaluation de la solvabilité des ménages
• Prise en compte spécifique de la redevance dans les calculs d'endettement

Des établissements comme le Crédit Foncier, le Crédit Mutuel ou la Banque Postale ont développé une expertise particulière sur le BRS.

Les notaires

Ces officiers publics interviennent à plusieurs moments clés :

• Rédaction et authentification des BRS "opérateurs"
• Élaboration des contrats de vente aux ménages
• Conseil juridique sur les spécificités du dispositif
• Gestion des successions et donations

Certains notaires se sont spécialisés dans ce dispositif innovant.

Les bénéficiaires : au cœur du système

Les ménages acquéreurs ne sont pas de simples consommateurs mais des acteurs à part entière du dispositif :

• Certains OFS les intègrent dans leur gouvernance
• Des associations de propriétaires BRS se développent
• Leur retour d'expérience permet d'améliorer le dispositif

Notre conseil

Pour une expérience optimale, identifiez les interlocuteurs clés de votre projet BRS et n'hésitez pas à les solliciter. Chaque acteur détient une partie de l'expertise nécessaire à la réussite de votre accession.

Nos conseillers peuvent vous aider à coordonner ces différents intervenants tout au long de votre parcours.